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百强面对面 实力集团寻找黄金契机 完成灵魂转型
发布日期:2016-06-03       阅读人数:1092人

2004年,由中国房地产TOP10研究组主持的房地产百强企业研究成果横空出世。当时的房企恰逢中国房地产的黄金时代,纷纷意气风发,挥斥方遒。十三年过去了,中国经济迈入平稳,百强房企的位置也轮番更替,但仍有不断改变顺应形势赢得发展的房企在这里站稳脚跟迈入了新时代。

2016年,我们齐聚西南百强企业大佬,十问十答一一过招,没有委婉曲折,只有直击要害的辛辣提问。

面对同样的问题,地产大佬会做出怎样不同的解答?看他们如何见招拆招。

2016年,供给侧结构性改革成为是我国经济改革的主旋律。房地产作为国民经济的支柱产业,更是供给侧改革的攻坚之一。相对于一线城市房价的暴涨,春城昆明房地产市场呈现怎样的态势呢?

从目前来看,昆明处于供过于求的局面,现有商品房存量1580万方,去化周期需要两年左右的时间,库存压力仍然较大。面对这样的大背景,云南本土房地产知名企业实力集团做出了以“运营+主题商业”模式打造新的商业标杆的决定,围绕“用爱温暖生活”的核心理念,立志从传统的地产产品提供商向社群化新邻里关系的泛地产运营商转变,致力成为云南地产界转型成功的领先者,对在未来两年的时间内实现库存全部去化充满了信心。


在2016中国房地产百强企业研究成果即将发布之际,中国指数研究院西南分院与实力集团面对面对话,全面了解实力集团在“白银时代”里寻觅“黄金机会”的发展战略,如何不断从自身定位与具体的市场环境出发,寻找到城镇化、文化旅游产业、健康养老产业、众创空间等在内的切合市场发展趋势的转型道路,赢得未来发展的先机。

中指院&实力

中指院:您对中国当前的经济形势和发展前景如何看待?对当前供给侧改革等房地产政策有何看法?

实力:当前,中国经济发展步入新常态,经济增速正从10%左右的高速增长转向7%左右的中高速增长。从发展周期的角度来看,我国经济仍处于上升周期。一方面,我国居民消费需求仍处于快速增长阶段;另一方面,从供给的角度来看,我国很多中高端产品仍生产能力不足,供需平衡仍将在较长的一段时间内推动我国经济实现持续增长。

2016年,供给侧结构性改革将是我国经济改革的主旋律。房地产作为国民经济的支柱产业,更是供给侧改革的攻坚之一。房地产供给目前最大问题仍然在库存上,在保证库存增量不增加的基础上,现有存量同样需要调整。双管齐下,才能解决供给侧的问题。

中指院:当前深圳、上海等一线城市房价暴涨,您对此现象有何看法?您对西南地区的城市房价和楼市前景如何看待?

实力:春节后,楼市直接从往年的“倒春寒”变为“高温天”,火爆的中心在京沪穗深及宁杭等重点城市。长久以来,一线城市的供需矛盾一直存在。相比于三、四线城市的供大于求,一线城市则属于“僧多粥少”,在新增大量人口的同时,土地供应确实逐年减少,而这也是目前北上广深房价快速上涨的最重要因素。除了供需矛盾外,促使一线城市上涨的另一个因素就是信贷的放量以及税收等政策的放宽。正是在去年多次降息降准后,大量资金流入到房地产领域,北京、上海才恢复了上涨的趋势。此外,国内居民投资渠道有限,也促使了一线城市房价的上涨,毕竟现在股市、P2P、信托等以往比较方便投资渠道,因为信心、安全、收益等多方面原因已被边缘化,而三、四线城市由于天量的库存,也不会受到投资者的青睐,相对来说,一线城市的房地产资产安全性最高,投资者仅从保值的角度看,也会把资金投向‘京沪广深’的房子上,而这显然也会刺激上述城市房价的走高。

西南地区的城市房价不会出现像一线城市那样暴涨现象。以昆明为例,目前昆明依旧处于供大于求局面,现有约1580万方商品房(住商办)存量,去化周期需要24个月,较大的库存压力决定了昆明的房价不会出现暴涨的势头。但是,单从商品住宅来看,市场现有存量约720万方,需要14个月的去化时间。数据说明,昆明住宅市场处于合理供求范围,而商办物业处于比较严峻的局面。与此同时,受一线城市影响,有意向购房的客户群体心理悄然变化,从盼跌转为怕涨,观望情绪在下降,项目来访与认购数量增加,市场开始好转。

对于昆明的楼市前景,上半年是非常好的时候,房企需要抓住机会在这一波回暖势头中吃饱。2016年,品牌房企在昆明纷纷开始了新一轮的攻城略地,万科、碧桂园、恒大、蓝光等外来房企均有新项目呈现,云南城投、实力集团等本土企业也通过并购等方式需求扩张。这佐证了房企对昆明市场的信心,但市场分化也愈发严重,强者愈强,小企业不可避免地被兼并或淘汰。

中指院:您如何看待目前各大城市,尤其是三四线城市正在进行的一系列“去库存”行动?贵企的库存量有多少?出清周期大概要多久?

实力:在加快楼市去库存的道路上,三四线城市已经开始积极行动起来,纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。“去库存”的各种行动主要是围绕降低购房成本展开,中央政府已经出台了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、降低契税等,地方政府只有在购房补贴方面出台政策,如昆明出台购买车位每平米补贴160元。这种地方性政策有较大的灵活性,更有针对性,将成为2016年更多宽松政策的风向标。值得一提的是,如沈阳出台的“大学生零首付”政策,虽然政策夭折,但针对更细分的购房群体出台的政策将成为常态。

我司目前的主要库存大约是50万㎡,商业和办公物业库存大约20万㎡,住宅库存30万㎡(住宅去化周期为1年),2016年开年便迎来了营改增的政策利好,企业购买写字楼的积极性提高,昆明办公物业市场有明显回暖,对于商业我司将以“运营+主题商业”模式打造新的商业标杆,我们有信心在未来两年实现存量的全部去化。

中指院:贵企最新的发展战略是什么?(布局、产品、品牌、物业等方面)

实力:实力品牌的发展将积极寻找机会点,抓住闪光点,走在时代趋势前沿,结合自己产品特色,来一场有情怀、有灵魂的转型。

纵观整个市场的发展趋势,我们还是可以找到一些发展契机,在“白银时代”里寻觅“黄金机会”:

1、云南城镇化率与全国及西部平均水平对比,尚有较大的提升空间,且良性递增保证了人口红利,房地产发展不可能出现断崖式崩塌,城市化率将继续支持房地产发展。

2、随着人均GDP超越5000美元,中国居民文化旅游需求随收入增长迅速扩大 ,复合增长率高于GDP增长;而昆明作为知名的旅游城市,却尴尬的面临着由旅游目的地变为过境地的状况。未来文化旅游产业的转变,也将会是新的闪光点。

3、数据显示,昆明市60岁以上人口达16.81%,已经进入了人口老龄化阶段;而随着经济水平的不断发展,人们对健康也越来越关注,所以在未来健康养老产业的发展壮大也会是势在必行的发展趋势。

4、云南创客科技投资有限公司牵头搭建了云南省首家“全维度创业者乐园”——云科致公实力众创空间,切实解决我省科技创新资源不足、自主创新能力不强、科技投融资体系不健全、科技创新体制机制不完善等问题。云南首席“全维度创业者乐园”的隆重启航,树立了全昆明乃至全云南的创业精神,为众多创业新青年提供一个扎实、前卫的创业环境以及全方位的专业服务,未来,云科致公实力众创空间将以领袖姿态带领全省步入“全维度创客时代”。

5、实力山语间是实力集团花了很多心思的转型力作,从客户C端思维出发,景观设计、功能区分布等等就已经把客户需求、客户痛点前置,从细枝末节做到客户关怀,营销方式将颠覆原本传统营销模式,是实力集团向社群化新邻里关系的泛地产运营商转型的首当其冲的项目。

中指院:贵企业目前的土地储备量有多少?可供开发多久?最近有拿地吗?

实力:作为云南本土开发企业中的佼佼者我司一直在积极进行土地储备目前储备量超过2.87万亩,可供持续开发超过10年。2016年我司将在昆明核心区域新增3个以上项目。

中指院:贵企今年将有哪些大动作或新举措?有多少新项目推出?项目销售去化率一般是多少?

实力:2016年对于实力地产来说是承载着转型的重要转折,实力地产将从传统的住宅开发商立志成为城市居家生活服务商,而承载着这一重大转型的新项目实力山语间将在2016年入市,除此之外在下半年将还有一个新项目在昆明的核心官南板块面世。实力地产项目均是区域销售领头羊,去化率均高于90%。

中指院:贵企今年的核心任务是什么?

实力:2016年实力地产将大步向前,在商业、养老、旅游地产均有布局,在传统城市板块将持续深耕。核心任务是:完成新板块的布局,快速扩张完成大量土地储备、保持项目核心竞争力,在企业转型方面树立全新的行业标杆。

中指院:贵企与其他房企相比,您认为优势和特色在哪里?

实力:集团新的转型将围绕“用爱温暖生活”的核心理念,从传统的地产产品提供商向社群化新邻里关系的泛地产运营商转变,而我们整个转型动作将遵循这个逻辑,致力成为云南地产界转型成功的领先者。

同时为了身体力行的贯彻“用爱温暖生活”这个核心理念,我们还成立了生活服务集团,我们深知,客户买房是一个瞬时决定,但和这个房子会有70年的相处时间,我们充分考虑到这个周期,所以我们会把客户关怀延续至他们购买实力产品后的每一天。我们不再是冰冷的开发商,是业主的朋友,可以提供服务、可以分享信息,这样的实力社区将会成为有爱、有温度的新型邻里关系社区。

中指院:您目前最关心的楼市话题是什么?目前有急需解决的问题吗?

实力:目前比较关注房企转型和去库存的话题。去库存是中国所有房企当前面临的问题,实力也不例外。

中指院:中国房地产百强企业研究已经持续进行了13年,您对中国房地产百强企业研究有什么建议?

实力:百强企业研究作为一个汇集全国优秀房企的舞台,房地产市场虽谈不上瞬息万变,但是转型、顺应市场变化已经成为大家都需要思考和实践的严肃课题,希望百强研究这个包括万象的平台可以网罗优秀企业的最新资讯,分享成功企业的成功经验,提供更广泛的企业交流渠道和平台。